Потенциальные новосёлы, заметив, что давно ожидаемое вселение откладывается и может вообще не состояться, решили подстраховаться и стать хозяевами недостроенного жилья, то есть оформить на него право собственности ещё до получения ключей.
В аналогичную ситуацию с проблемным новостроем попадают или могут попасть в будущем немало наших граждан. Ведь не секрет, что далеко не каждая стройка заканчивается в срок, который был обещан фирмой изначально. Можно даже сказать, что редкий застройщик соблюдает названные им же сроки окончания строительства. Задержки, как правило, составляют в лучшем случае месяцы, а в худшем – годы. Поэтому разъяснения Верховным судом РФ норм права, которые действуют в аналогичной ситуации, могут оказаться полезны многим гражданам.
В 2003 году в одном из городов страны застройщик стал возводить дом и объявил на будущее жильё весьма привлекательные цены, значительно дешевле, чем у конкурентов. И граждане на такое заманчивое предложение отреагировали – сотни человек, как говорится, ещё на стадии фундамента, оплатили свои будущие квартиры.
Вместе с тем строился этот дом без разрешительной документации. Позже выяснилось, что и квартиры в нём фирма продала по нескольку раз разным людям и не стала регистрировать договоры. К сожалению, подобные настораживающие моменты не остановили граждан, которые такие серьёзные детали просто не заметили, отреагировав лишь на небольшую стоимость будущего жилья.
В итоге через пять лет стройка встала, застройщик разорился и исчез в неизвестном направлении с деньгами несостоявшихся новосёлов. Прошли годы, и у недостроенного здания объявился новый хозяин – фирма, которая и стала ударными темпами достраивать дом. Дала объявление о продаже там квартир.
У тех, кто остался и без жилья, и без денег после исчезновения прежнего застройщика, родилась вполне предсказуемая идея – стать настоящими собственниками уже оплаченных квартир. А так как у нового хозяина дома перед этими людьми не было никаких обязательств, то несостоявшиеся новосёлы обратились в суды и подали иски о признании права собственности на несуществующие квартиры.
Местные три суда пошли пострадавшим навстречу, заявив, что право граждан на недостроенные квартиры надо защитить независимо от того, закончен дом или нет. В итоге всех многочисленных разбирательств областной суд признал их права на «долю в праве общей долевой собственности на жилой дом» в виде конкретных квартир. Фирма, достроившая дом, с таким решением не согласилась.
Ещё в городском суде выяснилось, что такое решение – признать обманутых граждан собственниками – нарушает «права третьих лиц», ведь у достроенных квартир уже были другие хозяева. Именно они обращали внимание на то, что новый застройщик изменил проектную документацию и в результате границы некоторых жилых помещений наложились друг на друга, однако местные суды указанные аргументы не приняли.
Верховный суд РФ, куда в итоге дошло это дело, напомнил, что дольщик может получить в собственность только достроенную квартиру. Если строительство жилого дома не завершено и квартир на самом деле пока не существует, то и право собственности на них получить нельзя.
Суд также раскритиковал решение местных судов признать право именно на «долю в общей долевой собственности». Ни закон, ни договор не предусматривают, что оно возникает. По его мнению, несостоявшиеся новосёлы могут «обратиться в суд к надлежащему ответчику с надлежащим требованием».
Также Верховный суд РФ указал, что в случае, если несколько дольщиков претендуют на одну квартиру, а при этом ещё и границы помещений не совпадают, то нельзя требовать признания собственности на жильё, а надо обращаться к новому застройщику и просить переоформить договор, поскольку он переделал проект.
Ю. А. Тимофеев,
заместитель прокурора района,
советник юстиции. |
