Житель одного из городов страны принёс в местный суд иск к гаражно-строительному кооперативу о признании за ним права собственности на свой бокс. Истец в заявлении указал, что ещё в 1992 году полностью выплатил паевой взнос и с тех пор владеет этим боксом. Но спустя 15 лет местное управление Росреестра отказало ему в государственной регистрации права собственности на гараж. В решении написано, что отказано в связи с непредставлением документов, подтверждающих создание ГСК объекта недвижимости и ввод его в эксплуатацию, либо документов, подтверждающих право собственности кооператива на передаваемый истцу объект недвижимого имущества.
Гражданин пошел в суд. Но там проиграл. Апелляция с решением согласилась. Проигравший истец дошел до Верховного суда РФ. Там дело изучили и объяснили, почему хозяин бокса прав в своих требованиях.
Из дела видно, что в 1987 году исполком горсовета разрешил строительство кооперативных гаражей. Районная власть своим решением разрешила организовать гаражно-строительный кооператив, а городская власть отвела под него участок земли. В 1999 году за ГСК городская власть установила право пользования участком на условиях краткосрочной аренды. Спустя 13 лет договор аренды продлили.
Районный суд в решении написал – у ГСК земля в аренде и не доказано, что ему вообще выделили когда-то эту землю. По мнению суда, нет никаких доказательств, что ввод гаража-стоянки в эксплуатацию был произведён в установленном законом порядке. Апелляция с таким решением согласилась.
А вот Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ с таким решением коллег не согласилась. Разъяснение Верховный суд РФ начал с Гражданского кодекса. Там в статье 130 даётся определение, что такое недвижимая вещь. Это участки земли, недр и всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, переместить которые без несоразмерного ущерба для них – невозможно. Плюс к этому к таким объектам относятся не только готовые здания, но и недостроенные. К недвижимым вещам, естественно, относятся и гаражи (машино-места), но при условии, если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учёте порядке.
Верховный суд РФ напомнил про свой пленум (№25 от 23 июня 2015 года). Из материалов пленума видно, что по закону вещь является недвижимой либо из-за своих природных свойств, либо из-за прямого указания закона. Верховный суд РФ подчеркнул – государственная регистрация прав на вещи не является обязательным условием для признания её объектом недвижимости. В том же Гражданском кодексе РФ (статья 218) сказано, что граждане, члены жилищных, жилищно-строительных, дачных, гаражных и иных потребительских кооперативов, которые полностью выплатили пай за квартиру, дачу, гараж или иное помещение, приобретают право собственности на это имущество.
Вывод Верховного суда РФ из этих разъяснений – в силу закона право собственности членов кооператива на недвижимость возникает с момента выплаты паевого взноса и не зависит от государственной регистрации данного права.
Местный суд, отказывая гражданину, сделал вывод, что участок специально под строительство гаража как объекта капитального строительства не выделялся, земля в собственности истца или ответчика не находится, а по договору аренды кооператив получил землю без права возведения капитальных зданий и сооружений. На это Верховный суд РФ ответил – местные суды не учли факт, что договор аренды заключён значительно позже возведения гаража, а землю дали в аренду для эксплуатации уже существующего гаража. Чиновники, подписывая договор аренды не могли не знать о наличии на этой земле гаража. А сам участок был передан кооперативу по акту приёма-передачи без каких-либо условий.
Ещё один важный момент, на который не обратили внимание местные суды, – на момент возведения гаража-стоянки как капитального строения и полной выплаты пая гражданином действовало законное распоряжение городского Совета о разрешении строительства и отведении под него участка. И было решение исполкома горсовета об организации гаражно-строительного кооператива.
На основании тех старых советских документов в деле Верховный суд РФ делает вывод – строительство гаража на этом участке было разрешено ГСК уполномоченным органом государственной власти. В деле есть свежее письмо из управы, в котором подтверждено, что строительство ГСК шло в установленном законом порядке. И судя по показаниям истца, некоторые члены ГСК оформили собственность на свои гаражи. Решения местных судов будут пересмотрены.
Ю. А. Тимофеев,
заместитель прокурора района,
младший советник юстиции. | 