Сделки по купле-продаже редко совершаются без посреднических услуг профессиональных участников рынка недвижимости (риелторов, нотариусов, представителей финансовых организаций) – это снижает возможность недобросовестного поведения участников сделки, однако и это не должно вселять уверенность, что можно всё пустить на самотёк. По факту риски в большей части – зона правовой ответственности сторон договора (покупателя и продавца).
Отсутствие прав собственности
Одним из самых серьёзных рисков при совершении сделок с недвижимостью является отсутствие у продавца прав собственности на объект. Поэтому до внесения аванса или задатка необходимо установить действительно ли продавец является собственником. Для этого необходимо проверить паспортные данные (сервис МВД для проверки паспорта: http://services.fms.gov.ru/info-service.htm?sid=2000) и документ, устанавливающий права на объект недвижимости. До 15 июля 2016 года собственникам при регистрации права выдавалось свидетельство о государственной регистрации прав. Однако наличие этого документа в подтверждение своих прав в настоящее время не гарантирует наличие прав собственности. Только в выписке из ЕГРН отражается вся необходимая информация о собственнике и объекте недвижимости, а именно: кто собственник, соответствуют ли характеристики предлагаемого объекта реальным, есть ли обременения/ограничения прав. Заказать выписку из ЕГРН можно на интернет-портале Росреестра, а также через Госуслуги (в электронном виде). Получение на бумажном носителе – через очный визит в МФЦ.
Купля-продажа по доверенности
При совершении сделки через представителя продавца, действующего по доверенности, важно убедиться в её подлинности. Кроме того, стоит уточнить не отменена ли она и не прекратился ли срок её действия в связи со смертью доверителя. Поддельность или факт отмены доверенности проверить возможно на ресурсе ФНП https://reestr-dover.ru
Даже при наличии действующей доверенности стоит попробовать лично пообщаться с доверителем-собственником недвижимости, чтобы дополнительно убедиться в отсутствии настораживающих обстоятельств.
Занижение реальной стоимости
Часто для снижения налогооблагаемой базы продавец просит указать в договоре цену ниже реальной. Покупателю важно понимать, что цена – это существенное условие договора.
Цена в договоре является официальной, поэтому в ситуации оспаривания договора купли-продажи покупатель сможет взыскать с продавца только ту сумму, которая указана в договоре. Кроме этого, покупатель может обделить себя в имущественном налоговом вычете.
Не менее важной частью сделки является расчёт по договору купли-продажи. Оплата по договору должна поступить к продавцу только после государственной регистрации сделки. Например, продавец получит все деньги по договору до государственной регистрации, после подачи документов на регистрацию исчезает (уезжает за границу). В ряде случаев может быть установлено, что нет согласия одного из супругов на сделку: несмотря на то, что отсутствие согласия на распоряжение имуществом не является основанием для отказа в регистрации, но в выписке появится запись, что на регистрацию перехода прав не представлено необходимое в силу закона согласие супруга. В дальнейшем супруг, чьё согласие на сделку отсутствовало, может оспорить её в суде.
Значительно снижает данный риск использование при оплате банковского аккредитива и подробное изложение всех условий совершения сделки в договоре купли-продажи.
Риски подмены
Если недвижимость приобретается, например, с наличием мебели, техники, элементов интерьера и другим имуществом, необходимо оформлять эти условия документально (либо в самом договоре, либо отдельным договором) с оформлением передаточного акта.
При отсутствии задокументированной информации собственник вместо обещанного холодильника и спального гарнитура обнаруживает не только отсутствие данных предметов, но и вырванные розетки и снятые межкомнатные двери. При этом важно акт приёма-передачи имущества подписывать только после фактической передачи указанных вещей, а не заранее.
Наличие долгов продавца
Продавец может оказаться на пороге банкротства. Данные о процедуре банкротстве стоит проверить https://old.bankrot.fedresurs.ru/?attempt=2 Даже если на дату сделки продавец не банкротится, нелишним будет узнать о наличии у него исполнительных производств на сайте ФССП https://fssp.gov.ru/iss/ip/ Оспаривание сделок, совершённых будущим банкротом, не редкость.
Что касается коммунальных платежей, то задолженность по ним выяснить просто, а данные по долгам за капительный ремонт могут отразиться с опозданием. И если от долгов прежнего собственника по коммуналке можно «отбиться» (они «привязаны» к собственнику, а не к недвижимости), то взносы на капитальный ремонт привязаны к недвижимости, а не к собственнику. Срок исковой давности по таким задолженностям три года, но нужно понимать, что исковую давность можно применить только в процессе судебного разбирательства (а не по умолчанию «плачу только за три года»). Перед покупкой не нужно верить на слово, что дом ещё не внесён в программу капремонта – нужно проверить сведения у регионального оператора фонда капремонта.
Недееспособность продавца
Ситуация нечастая и сложно отслеживаемая, поскольку относится к личности напрямую и к защите персональных данных. При наличии сомнений в адекватности и дееспособности (например, преклонный возраст, нетипичное поведение и т.п.) можно запросить у продавца предоставление сведений об отсутствии учёта в психоневрологическом и наркологическом диспансерах. Отдельно можно проверить наличие судебных дел у продавца в прошлом (прежде всего по электронной картотеке дел районного суда по месту регистрации продавца).
Важно знать, что не только совершеннолетние недееспособные собственники (инвалиды, признанные недееспособными судебным решением), но и дети до 18 лет при отсутствии эмансипации относятся к категории недееспособных лиц. Сделки от их имени совершаются опекуном, попечителем или родителем (усыновителем). Органы опеки и попечительства – важное звено в цепочке осуществления сделки по купле-продажи.
Может показаться, что покупка недвижимости – это детективный квест с расследованиями и поиском информации. Это не совсем так, поскольку в большинстве случаев при подозрении на возможные «проблемы» от сделки лучше отказаться и искать более подходящий объект. Кроме того, закон защищает добросовестного приобретателя: если суд взыскал с недобросовестного продавца деньги, но по независящим от покупателя причинам судебные приставы не смогли заставить должника вернуть средства в течение полугода со дня предъявления исполнительного документа, покупатель может рассчитывать на компенсацию за счёт государства.
Информация журнала «Мои финансы». |
